특례보금자리론 출시 누가 혜택볼까!

 

높아진 금리로 서민들이 고통이 커지는 가운데 정부에서 정책모기지 상품 " 특례보금자리론"을 출시하였습니다. 사람들의 관심이 집중되고 있습니다. 특례보금자리론이 무엇인지 알아보겠습니다. 

 

특례보금자리론

특례보금자리론은 기존 정책상품인 안심전환대출과 적격대출을 통합해 1년간 한시적으로 운영하는 상품입니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 없이 최대 5억 원까지 받을 수 있습니다. DSR규제 없이 최대 5억 원까지 받을 수 있고, 우대금리를 모두 적용해서 받으면 최저 연 3.25% 대출이 나온다는 점입니다. 

구분	특례보금자리론	시중은행  주담대
금리	일반형 : 4.15~4.55% 우대형 : 3.25%~4.45%(연)	혼합 : 4.13~6.67% (연) 변동 : 4.62%~6.89%
한도	최대 5억원	가용 담보가액 범위 내
규제	DSR 미적용 LTV 최대 70% (생애최초 80%) DTI 최대 60%	DSR 40% LTV 최대 70%
만기	10~50년	10~40년

▶ 특례 보금자리론 금리 적용

다만 대부분 사람들이 적용받는 금리를 감안한다면 아주 매력적인 상품은 아닐 수 있습니다. 4% 초중반이라는 낮지 ㅇ낳은 이자율에 장질로 묶이기 때문입니다. 시중은행 주담대와 비교하여 유불리를 따져보고 개인 상황에 따라 판단하는 것이 좋습니다. 

 

특례보금자리론 금리

현재 특례보금자리론 금리는 시중은행 주택담보대출에 비해 낮은 편입니다. 2월 1일 기준 KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협의 주택담보대출 금리는 변동형 연 4.62~6.89% 혼합협(5년 고정 후 변동) 연 4.13~6.67% 수준입니다. 

 

현재 특례보금자리론 금리는 일반형 연 4.25~4.55% / 우대형 연 4.15~4.45%로 시중은행 주담대 금리보다 낮습니다.  

▶ 특례 보금자리론 금리 적용 (일반형)

일반형은 주택가격이 9억원 이하이고, 소득 제한이 없어 대부분의 사람들이 받을 수 있는 상품입니다. 

 

▶ 특례 보금자리론 금리 적용 (우대형)

우대형은 주택가격 6억원 이하, 부부합산소득 1억 원 이하의 조건이 있고 일반형보다는 0.1% 금리가 낮습니다. 

 

일반형과 우대형 모두 인터넷을 통한 전자약정방식(아낌 e)으로 신청하면 추가로 0.1% 포인트 금리 할인을 받을 수 있습니다. 평균적인 사람들은 특례보금자리론에서 연 4.15~4.45% 금리를 적용받을 수 있습니다. 단 각 상품에서 금리 차이는 만기에 따라 나뉘는데, 만기가 길수록 대출금리가 높아집니다. 일반형의 경우 10년 만기의 기본금리는 4.25%이고, 50년 만기는 4.55%입니다. 

 

특례보금자리론 누가 유리한가!

신혼가구나 저소득청년 등 우대금리를 받을 수 있는 사람들은 우대형 특례보금자리론을 신청하는 게 유리합니다. 우대형은 주택가력이 6억 원 이하라는 제한 조건이 있지만, 일반형보다 금리를 최대 0.8% 낮게 받을 수 있습니다. 

 

우대형 특례보금자리론은

저소득청년, 사회적배려층, 신혼가구, 미분양주택 등 4가지 우대금리 조건이 있습니다.  0.8% 포인트 내에서 중복적용이 가능하지만, 모두 충족시킬 수 있는 사례는 극히 드문 점을 감안하면, 우대형 평균금리는 3%대 중 후반입니다.  

▶ 특례 보금자리론 우대 가능자

우선 만 39세 이하이고 부부합산소득이 연 6,000만 원 이하인 사람은 저소득 청년에 해당돼 0.1% 포인트 우대금리를 받을 수 있습니다. 또한 한부모, 장애인, 다문화, 다자녀가구는 사회적 배려층으로 0.4% 포인트 우대금리가 적용됩니다. 

 

한부모, 장애인, 다문화 가구는 부부합산소득 6000만 원 이하, 다자녀 가구는 7000만 원 이하의 소득조건이 있습니다. 

▶ 신혼부부

혼인신고일로부터 7년이 넘지 않은 부부는 신혼가구에 해당되어 0.2% 포인트의 우대금리를 받을 수 있습니다. 신혼가구에는 결혼예정자도 포함입니다. 신혼가구의 경우 부부합산 소득이 7000만 원 이하여야 우대금리를 받을 수 있습니다. 

▶ 미분양주택 구입자

미분양주택을 구입하는 경우에도 우대금리 0.2% 포인트를 받을 수 있습니다. 이 경우는 부부합산소득 제한이 8,000만 원입니다. 특례보금자리론을 받을 때 반드시 부부 모두가 증빙을 해야 하는 것은 아닙니다. 대출을 받으려는 사람 본인의 소득증빙만으로 대출을 받을 수 있습니다. 단만 위와 같은 우대금리 적용을 받고자 한다면 부부소득징빙을 해야 합니다. 

 

 

특례보금자리론 정말 유리한가!

특례보금자리론은 변동금리부 대출이 대다수를 차지하는 한국경제의 가계부채를 구조를 개선하기 위한 목적이 있어 고정금리로 운영됩니다. 만약 향후 시중은행 대출금리가 2~3%대로 떨어져도 특례보금자리론을 대출받은 사람들은 계속해서 4%대 이자를 내야 합니다. 

 

향후 대출금리가 많이 떨어질 것이라고 예상하는 사람들은 시중은행 주담대를 선택할 수도 있습니다.. 특례보금자리론은 금리가 많이 떨어지지 않을 것이라는 생각하는 사람들이 선택하면 됩니다. 

▶ 주담대로 갈아탈 수도 있다.

1회에 한해 중도상환수수료 없이 특례보금자리온에서 시중은행 주담대로 갈아탈 수도 있습니다. 정부는 대출자들의 부담을 줄여주기 위해 특례보금자리론을 이용하는 도증 시중금리가 떨어지면 특례보금자리온을 다른 대출로 대환 하려는 경우 중도상환수수료를 면제해 줍니다. 

 

시중은행 대출금리가 특례보금자리론에 비해 현저히 떨어졌다고 생각되면 특례보금자리론을 상환하고 시중은행 주담대로 갈아타면 됩니다. 단, 이러한 경우에는 다시 특례보금자리론으로 돌아올 수 없습니다. 

 

▶ 특례보금자리론 만기

만기와 한도 측면에서도 특례보금자리온이 유리한 편입니다. 특례보금자리론은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년으로 다양한 만기의 상품을 제공합니다. 카카오뱅크, 수협은행 등 45년, 50년 만기 주택담보대출을 내놓은 은행도 일부 있지만 5대 은행 주택담보대출은 현재 40년이 최장입니다.  만약 기대수명을 고려하였을 때 40년 만기 특례보금자리론은 만 39세 이하 또는 신혼부부, 50년 만기는 만 34세 또는 신혼부부만 이용할 수 있습니다. 

만기가 길면 당장 낼 돈이 줄어들어 자금 운용에 유리한 장점도 있습니다. 50년 원리금균등분할상환, 연 4.55% 금리로 4억 원 대출을 받으면 월 상환금이 약 169만 원으로, 40년 균등분할상환, 연 4.50% 금리로 같은 금액을 받았을 때 상환금 약 179만 원보다 월 상환금이 줄어듭니다. 만기를 감안해 금리가 다소 높음에도 불구하고 길게 부담을 나눠지는 덕분입니다. 

 

▶ 특례보금자리론 한도

한도 측면에서는 시중은행 주택담보대출보다 특례보금자리론이 훨씬 유리합니다. 모든 부채의 연원리금이 연 소득의 40%를 넘지 못하도록 하는 DSR 규제의 적용 대상이 아니기 때문입니다.

 

만역 연 소득 5000만 원이고, 한도가 1000만 원인 마이너스통장을 갖고 있는 직장인이 현제 비규제 지역 8억 원짜리 아파트를 구입하기 위해 특례보금자리론에서 5억 원을 대출할 수 있습니다. 

 

40년 만기 원리금균등분할상환 방식이고 특례보금자리론 금리는 연 4.5% 마이너스통징 금리는 6%를 가정했을 때 결과입니다. 시중은행에서도 주담대를 받는다고 하면 금리와 만기가 같을 때 한도는 3억 2000만 원으로 약 1억 8000만 원 줄어들게 됩니다.  DSR을 40% 아래로 맞춰야 하기 때문입니다. 

 

단 무주택자가 아니라면 한도 증액 효과는 없습니다. 구입이 아닌 대환 용도로 특례보금자리론을 받는 경우 한도는 기존 주택담도대출 잔액을 초과할 수 없습니다. 

 

DSR만 예외일 뿐 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제는 특례보금자리론에도 적용됩니다. 생애 최초 구입자는 규제지역 여부와 주택유형을 불문하고 LTV 80%, DTI 60%가 일괄 적용됩니다. 

 

단, 부부가 모두 과거에 주택을 소유한 사실이 없고, 생애 최초가 아닐 경우 주택 종류와 규제지역에 여부에 따라 나뉘게 됩니다.  아파트의 경우규제지역은 LTV 60%, DTI 50%입니다. 비규제지역은 LTV 70%, DTI 60%입니다. 

 

연립주택, 다세대주책, 단독주택처럼 아파트가 아닌 경우 규제지역에서 LTV55%, 비규제지역에서 LTV 65%를 적용받습니다. DTI는 규제지역에서 50%, 비규제지역에서 60%입니다.