미국 주택담보대출(모기지) 30년 만기 고정금리가 연 7%대에 돌입하면서 2001년 12월 이후 최고치가 되었습니다. 미국 10년 만기 국채 금리가 2007년 11월 이후 최고치를 찍으면서 모기지(주택담보대출) 금리 역시 영향을 받은 결과입니다.
미국중앙은행인 FED가 기준금리를 한번 더 올리면 미국 10년 만기 국채 금리 상단이 연 5.75%가 되고, 30년 만기 모기지 고정금리는 연 8%를 넘어설 수도 있습니다. 만약 고정금리가 8%를 넘어선다면 미국 부동산시장이 위축될 가능성이 커지고, 두 금리 간 격차는 1930년 대공황 수준으로 벌어질 우려가 있습니다.
미국 모기지 금리 연 7% 돌파
현재 미국의 30년 만기 모기지 고정금리 평균은 연 7.09%입니다. 이는 2001년 말 이후 최고치인데 30년 고정금리 모기지는 미국의 주택 구매자 사이에서 가장 수요가 많은 상품입니다.
현재 미국은 30년 만기 모기지 고정금리가 중요한 시점인데, 만약 10년 만기 국채 금리가 연 4.2% 넘어갈 경우 모기지 금리는 연 8%를 넘어설 수도 있습니다. 미국 10년 만기 국채 금리는 2007년 이후 처음 연 4.3%를 돌파했습니다.
모기지 금리는 10년 만기 국채 금리와 연동되는 경향이 있는데 현재 기준금리를 22년 만에 가장 높은 수준인 5.25~5.50%까지 FED는 올해 한에 한번 더 금리를 인상할 수 있습니다.
현재 미국경제지표가 호조를 이어가면서 30년 만기 모기지 고정금리를 더 오를 수 있다고 전망되고 있는 가운데, 미국 경제가 침체에 빠지지 않으면 FED가 기준금리를 올릴 가능성이 커지고, 이를 반영하여 10년 만기 미국채 금리가 오르면 모기지 금리 상승으로 이어질 수 있습니다.
미국 국채 스프레드는 이미 대공황 수준
미국의 30년 고정금리 모기지와 10년 만기 국채 간 스프레드가 약 3% 포인트로 매우 이례적인 수준으로 벌어지고 있는 가운데, 모기지 금리가 예상보다 더 가파르게 오를 수도 있습니다. 보통 과거의 스프레드 평균은 1.75% 포인트 정도인데 현재는 대공항이나 1980년대 초 경기 침체기와 같은 수준입니다.
1981년에 30년 만기 모기지 금리는 연 18% 였는데, 당시에 인플레이션은 10.3%였습니다. 현재 미국의 인플레이션이 완화하고 있어 향후 모기지 금리 상승폭이 제한 적일 수 있다는 예상도 있습니다. 현재 7월 미국 인플레이션은 3.2%로, 1980년대 초 인플레이션 급등 상황과는 달라 모기지 금리 추가 상승은 제한적일 수 도 있습니다.
한편, 미국 전문가들은 모기지 금리보다 고용시장 상황이 미국 부동산시장에 중요한다고 전망하며, 모기지 금리 상승으로 이자 부담이 커지면 주택 매매는 급감하겠지만, 고용이 얼어붙지 않는 한 수요가 완전히 사라지지는 않기 때문입니다. 일부에서는 교용 수요가 줄어 실업률이 상승하면 주택 압류가 증가하면서 주택 가격에 하방 압력을 더 가중시킬 수 있다고 전망했습니다.
댓글